Nie jest tajemnicą, że epidemia wirusa SARS-CoV-2 wywarła wpływ na wiele sfer życia Polaków, w tym na ich sytuację finansową. Wymuszony przez ustawodawcę zakaz eksmisji z lokali mieszkalnych i wstrzymanie licytacji sądowych, negatywnie wpłynęły na interesy wierzycieli. Chodzi zwłaszcza o wprowadzenie przepisu art. 15zzu w ustawie z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (zwanej dalej: „ustawą”) i przepisu art. 9521 w Kodeksie postępowania cywilnego.
Zakaz przeprowadzania eksmisji jako rozwiązanie niekonstytucyjne
Ustawa stanowiła w przepisie art. 15zzu, że w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 nie wykonuje się tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego. Regulacja ta była jednak krytykowana w szczególności – co nie jest zaskoczeniem – przez właścicieli lokali mieszkalnych, które często były bezumownie zajmowane przez osoby trzecie.
Właściciele skarżyli się Rzecznikowi Praw Obywatelskich (zwanemu dalej: „RPO”), że bezterminowe wstrzymanie eksmisji uniemożliwia im korzystanie z mieszkania lub czerpanie z niego korzyści (np. czynszu). Powodowało to również dodatkowe straty w sytuacji, gdy lokal zajmowały osoby, które nie regulowały opłat eksploatacyjnych.
W odpowiedzi na te skargi RPO podnosił, że zakaz ten niewątpliwie stanowi ograniczenie prawa własności, a dalsze bezterminowe utrzymywanie go może pozostawać w sprzeczności z wartościami konstytucyjnymi (takimi jak m. in. wolność, prawa innych osób).
Krytyka zakazu przeprowadzania licytacji lokali mieszkalnych
Zakaz przeprowadzania licytacji lokali mieszkalnych polegał na tym, że w czasie stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii oraz 90 dni po jego zakończeniu nie przeprowadza się licytacji lokalu mieszkalnego lub nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym, które służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika.
Ustawodawca miał bowiem na celu między innymi likwidację problemu ewentualnej izolacji albo kwarantanny, którą dłużnik lub osoby z nim zamieszkujące musieli odbywać w lokalu mieszkalnym. Zagrożenie epidemiczne zostało zatem wskazane jako wartość istotniejsza niż ochrona nawet uzasadnionych interesów wierzycieli.
Wprowadzając zakaz licytacji lokali mieszkalnych ustawodawca dążył do zagwarantowania bezpieczeństwa mieszkania lub domu należącego do dłużnika. Chodziło również o wyeliminowanie przypadków, w których egzekucja z nieruchomości dłużnika (wartej kilkaset tysięcy złotych) była kierowana w celu egzekucji kwot o niskiej wartości (co najwyżej kilku tysięcy złotych).
Prawdą jest jednak, że w praktyce egzekucja skierowana do nieruchomości często stanowi jedyny możliwy sposób zaspokojenia wierzyciela. Licytacja nieruchomości należącej do dłużnika jest często najskuteczniejszym rozwiązaniem. W szczególności, z tego rozwiązania korzystają wspólnoty mieszkaniowe, spółdzielnie mieszkaniowe czy też gminy.
Jak jest dzisiaj?
Oba kontrowersyjne przepisy zostały uchylone ustawą z dnia 8 kwietnia 2022 r. o zmianie ustawy o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa oraz niektórych innych ustaw. Oznacza to, że interwencja RPO była skuteczna i teraz łatwiej jest odzyskać bezprawnie zajmowany lokal mieszkalny. Jednocześnie ustawodawca podjął decyzję, by znowu dało się wyegzekwować wierzytelności pieniężne poprzez wszczęcie postępowania egzekucyjnego z nieruchomości należącej do dłużnika i jej sprzedaż w drodze licytacji sądowej.