Od miesiąca obserwujemy w Polsce gwałtowny wzrost liczby uchodźców z Ukrainy. Wielu z nas oferuje im swoją pomoc. Jedną z jej form jest udzielenie wsparcia polegającego na udostępnieniu lokalu mieszkalnego lub jego części, by chociaż przez parę miesięcy zapewnić tym najbardziej potrzebującym dach na głową. Niektórych jednak, od niesienia takiej pomocy, wstrzymuje obawa przed trudnościami z odzyskaniem mieszkania zajmowanego, czy też niemożliwością wyegzekwowania środków na pokrycie opłat eksploatacyjnych, związanych z korzystaniem z nieruchomości lub czynszu. Jak zatem uregulować stosunek prawny pomiędzy właścicielem a korzystającym z nieruchomości? Czy w ogóle jest to potrzebne?
Najem, czy użyczenie – którą umowę wybrać?
Na gruncie przepisów kodeksu cywilnego wyróżnia się następujące dwa podstawowe rodzaje umów, na podstawie których właściciel udostępnienia nieruchomość osobie trzeciej: najem oraz użyczenie. W umowie najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy.
Już na podstawie treści definicji dostrzegalna jest pierwsza różnica pomiędzy dwoma regulacjami – najem jest odpłatny zaś użyczenie polega na nieodpłatnym udostępnieniu lokalu. Obie umowy natomiast można zawrzeć na czas określony lub nieokreślony i w zasadzie każda może być zawarta w dowolnej formie.
Ryzyko związane z umową najmu
Wyjątek formy, w jakiej powinna być zawarta umowa dotyczy najmu nieruchomości na czas oznaczony przekraczający rok. Wtedy bowiem jest wymagana forma pisemna. W przeciwnym wypadku – niezachowania formy pisemnej – umowę uznaje się za zawartą na czas nieoznaczony. Ma to znaczenie kiedy strony chcą rozwiązać trwający stosunek najmu. Wówczas zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem – gdy czynsz płatny jest miesięcznie – najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Przykładowo, złożenie wypowiedzenia 15 marca, spowoduje rozwiązanie stosunku najmu 30 czerwca tego roku. Jeżeli czynsz najmu lokalu płatny jest z inną częstotliwością, to w braku odmiennej umowy stron stosuje się ustawowe (krótsze) terminy wypowiedzenia.
Ryzyka dla wynajmującego należy upatrywać w przepisach ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (zwanej dalej: „ustawą”). Ustawa zapewnia bowiem dalej idącą ochronę najemcom lokali mieszkalnych. Stanowi ona regulację szczególną w stosunku do przepisów Kodeksu cywilnego, zatem jej przepisy zyskują pierwszeństwo (przed przepisami Kodeksu cywilnego) w stosowaniu. Istotnym zagrożeniem dla wynajmującego jest szczegółowa regulacja dotyczącą wypowiedzenia umowy o odpłatne używanie lokalu. Wprowadza zasadę, że wypowiedzenie takiej umowy może nastąpić jedynie ze ściśle określonych przyczyn i je wszystkie precyzyjnie określa.
Tym samym wynajmujący nie może dokonać wypowiedzenia na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego. Oświadczenie o wypowiedzeniu najmu dokonywane na podstawie ustawy musi być pod rygorem nieważności złożone na piśmie oraz musi określać przyczynę wypowiedzenia. Wypowiedzenie złożone na piśmie, ale nie wskazujące przyczyny, nie wywoła skutków prawnych.
Jeden z przypuszczalnych scenariuszy zakłada, że wynajmujący nie będą chcieli w ogóle wyprowadzić się z wynajmowanego lokalu. Wtedy trzeba będzie zainicjować i przeprowadzić postępowanie o eksmisję. Faktyczna eksmisja z reguły bywa czasochłonna, ponieważ sam wyrok eksmisyjny nie daje żadnych gwarancji, że właściciel odzyska lokal z chwilą uprawomocnienia się orzeczenia.
Aby wyeliminować ryzyko związane z brakiem możliwości skutecznej eksmisji podpisuje się umowę o najem krótkoterminowy, zwany najmem okazjonalnym. Niemniej jednak do skutecznego jej zawarcia jest potrzebne wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, co w warunkach wojny toczącej się w kraju macierzystym najemcy, jest niemal niewykonalne.
Umowa użyczenia – nieodpłatna, ale “bezpieczniejsza”
Najczęściej użyczenie zostaje zawarte w sposób dorozumiany poprzez wydanie mieszkania w okolicznościach, które wskazują na to, że jego właściciel akceptuje używanie go przez inną osobę. Należy pamiętać, że nawet wówczas, gdy umowa została zawarta na czas oznaczony, właściciel może zażądać zwrotu rzeczy przed ustalonym w umowie terminem, jeżeli biorący używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową albo z właściwościami lub z przeznaczeniem rzeczy, jeżeli powierza rzecz innej osobie nie będąc do tego upoważniony przez umowę ani zmuszony przez okoliczności, albo jeżeli rzecz stanie się potrzebna użyczającemu z powodów nieprzewidzianych w chwili zawarcia umowy. Taka konstrukcja umowy użyczenia pozostaje bardziej bezpieczna dla wynajmującego. Niemniej jednak, nie zakłada odpłatności za czasowe darowanie lokalu, co w obecnych realiach (diametralnego wzrostu cen), stanowi istotną przeszkodę.
Podsumowanie
Niezależnie od wyboru umowy warto zawrzeć ją na piśmie, aby reguły ustalone przez strony były przejrzyste i nie powodowały problemów interpretacyjnych. Oczywiście trzeba podać dane stron (numer paszportu lub innego dokumentu urzędowego którym posługuje się uchodźca, ponieważ w większości przypadków osoby te jeszcze nie posiadają numeru PESEL), przedmiot umowy, okres związania umową (na czas określony, nieokreślony), przyczyny i okresy wypowiedzenia. Należałoby także szczegółowo opisać koszty związanych z utrzymaniem mieszkania. Umowa powinna być sporządzona zarówno w języku polskim jak i ukraińskim, z tym zastrzeżeniem, że w przypadku rozbieżności moc wiążącą ma ta pierwsza.
Do dyspozycji stron zostaje również zawarcie porozumienia o tymczasowym nieodpłatnym udostępnieniu mieszkania ze względu na toczącą się wojnę. Takie udostępnienie lokalu nie podlega ani przepisom kodeksu cywilnego ani ustawy, a zatem na każde żądanie właściciela mieszkanie powinno być zwrócone. Wystarczające jest spisanie przez strony porozumienia, co wydaje się być najlepszym rozwiązaniem w świetle szczególnej sytuacji, w jakiej aktualnie są obywatele Ukrainy.