NAJEMCA NIE PŁACI CZYNSZU – CZY MOŻESZ WYMIENIĆ ZAMEK?
Spora ilość osób decyduje się na wynajem mieszkania. Lwią część najemców stanowią studenci, ale także osoby, które albo jeszcze nie zdecydowały się na jego zakup, czy pracownicy, którzy jedynie tymczasowo przebywają w danej miejscowości. Dla wielu wynajmujących jest to także forma prowadzenia działalności gospodarczej lub uzyskiwania dodatkowych dochodów.
Jednakże, sporo osób wciąż nie zdaje sobie sprawy, że mimo faktu, iż są właścicielami nieruchomości, po podpisaniu umowy najmu i przekazaniu lokalu drugiej stronie, wyzbywają się oni częściowo swojego prawa do nieruchomości.
Najem nieruchomości, a prawo własności
Wynajęcie mieszkania nie prowadzi do utraty prawa własności nieruchomości. Właściciel, mimo umożliwienia przebywania w lokalu innym osobom, często wobec swojej nieobecności w nim, nadal pozostaje właścicielem takiej nieruchomości. Jednakże na skutek zawarcia umowy najmu nieruchomości jej właściciel wyzbywa się części swoich uprawnień.
Czy właściciel mieszkania może wejść do własnego lokalu, jeśli zawarł umowę najmu?
W momencie zawarcia umowy najmu nieruchomości, właściciel wyzbywa się części swoich uprawnień właścicielskich. Jednym z takich uprawnień jest prawo do niezakłóconego korzystania z własnej nieruchomości. W konsekwencji zawarcia umowy najmu, prawo do przebywania i zajmowania nieruchomości przechodzi na najemcę. Od tej chwili właściciel nieruchomości staje się jej „gościem”. Oznacza to, że traci on prawo do wchodzenia do własnego lokalu – oczywiście istnieją wyjątki, o czym poniżej.
Właściciel nieruchomości, chcąc „skontrolować” co dzieje się w jego nieruchomości, powinien wcześniej uzyskać zgodę najemców do wejścia do niej lub przyjść w czasie, gdy w nieruchomości przebywają najemcy. Właściciel nieruchomości nie może bez uprzedzenia, pod nieobecność najemców wchodzić do mieszania, czy korzystać z niego.
Wyjątki:
Sytuacje wyjątkowe/ awaryjne
Od każdej zasady istnieją wyjątki. Najpowszechniejszym wyjątkiem jest uzasadnione ryzyko powstania szkody lub awaria. Przykładem takiego wyjątku jest sytuacja, gdy pod nieobecność najemców właściciel nieruchomości otrzymał od sąsiada, np. zamieszkującego niższe piętro, informację o cieknącej po ścianie wodzie. W takim wypadku właściciel ma prawo zareagować i wejść do wynajmowanego mieszkania, gdyż celem interwencji jest zmniejszenie szkód w jego lokalu oraz w sąsiednich mieszkaniach.
Jednakże, nawet w przypadku, gdy właściciel otrzyma informację o awarii lub uzna, że istnieje uzasadnione ryzyko powstania szkody, nie może wejść do wynajmowanej nieruchomości samodzielnie – zgodnie z powszechnie obowiązującymi przepisami, powinien zapewnić sobie obecność funkcjonariusza policji, straży gminnej (miejskiej), a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej – także jej udział.
Właściciel jest jednak zobowiązany zabezpieczyć otwarty lokal pod nieobecność najemców, jak również znajdujące się w nim rzeczy, do czasu przybycia najemcy. Powinien sporządzić również protokół.
Obowiązek udostępnienia lokalu wynajmującemu
Ustawodawca przewidział również sytuację, w której po wcześniejszym ustaleniu terminu przez najemcę oraz wynajmującego, ten ostatni może wejść do mieszkania. Sytuacje te dotyczą okresowego, a w szczególnie uzasadnionych wypadkach również doraźnego, przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania, a także w celu wykonania przez wynajmującego prac, które normalnie obciążają najemcę.
W ww. wypadkach, po wcześniejszym ustaleniu terminu, najemca powinien udostępnić lokal wynajmującemu.
Odpowiedzialność karna
Wiele osób słyszało o czynie zabronionym związanym z naruszeniem miru domowego (kto wdziera się do cudzego domu, mieszkania, lokalu, pomieszczenia albo ogrodzonego terenu, albo wbrew żądaniu osoby uprawnionej miejsca takiego nie opuszcza – podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności, aż do roku). Jednak sporo osób nie zdaje sobie sprawy, że popełnić ten czyn może także właściciel nieruchomości.
W momencie zawarcia umowy najmu, właściciel wyzbywa się części swoich uprawnień, w tym także uprawnienia do niezakłóconego posiadania nieruchomości – takie prawo nabywa natomiast najemca. W takim wypadku, to właśnie najemca jest traktowany jako „właściciel nieruchomości” w rozumieniu ww. przepisu (kto wdziera się do cudzego domu – tj. domu najemcy). Oznacza to, że mimo, iż formalnie własność nieruchomości nie ulega zmianie, to jednak właściciel nie jest traktowany jako właściciel mieszkania.
Wobec powyższego, niezależnie od tego, czy jest się najemcą czy też wynajmującym należy pamiętać, że właściciel lokalu, poza określonymi wyjątkami, które również obwarowane są pewnymi ograniczeniami, nie może samowolnie wejść do lokalu stanowiącego przedmiot umowy najmu. Pomimo faktu, że formalnie nie przestaje on być właścicielem lokalu, to część uprawnień przenoszonych jest na najemcę, w tym prawo do niezakłóconego korzystania z nieruchomości. Należy mieć również na uwadze, że mimo braku przeniesienia prawa własności nieruchomości, jej właściciel może ponosić odpowiedzialność odszkodowawczą, a nawet karną za wejście, do wynajmowanego lokalu.